數據建模發現：最終改變房價的，可能是無人駕駛

公眾對自動駕駛汽車的“直接影響”有很多討論：例如，無人駕駛汽車將如何減少交通事故中的死亡人數，如何使乘坐更舒適，或者如何導致更多卡車司機失業。然而，更大的問題在于它的“間接效應”：旅行的改善將使我們重新審視生活方式。讓我們從房地產行業開始。老式汽車（亨利·福特風格）徹底改變了美國建筑的生態環境，將居民從城市轉移到郊區。那么，自動駕駛汽車將對我們的城市和郊區產生什么影響呢？當然它很大。焦點：根據對房地產所有者經濟動蕩的保守估計，自動駕駛汽車將使美國13個主要城市的住宅財產價值增加約1萬億美元。

這一價值將從原來因“交通便利”（如公共交通附近的短途通勤）而溢價的房產轉移到因各種“交通不便”（如遠離市中心的長途通勤）而導致當前價格貶值的房產。一萬億美元聽起來很神奇，但請記住，房地產市場是巨大的：Zillow估計，美國房屋的價值已經達到了夸大的29.6萬億美元。在這13個城市中，自動駕駛汽車帶來的轉型將占住宅物業價值的2%至13%。下圖按百分比顯示了哪些城市將受到最嚴重的影響。

讓我們試著期待這1萬億美元，它將超過埃克森美孚、沃爾瑪和摩根大通的總市值。在這種轉變中，將會創造更多的財富（也許還會造成一些損失）。你為什么說自動駕駛汽車會讓我們重新選擇居住地？讓我們來討論一下自動駕駛汽車帶來的三個簡單后果：首先，自動駕駛汽車讓通勤更愉快，所以人們愿意住在更遠的地方：在40分鐘的通勤時間里，你寧愿看電視、打個盹或回復電子郵件來完成工作，還是雙手緊握方向盤看車流？我過去在Facebook工作，每天我都乘坐一輛帶WiFi的“技術巴士”從舊金山前往門羅公園總部。這次旅行花了一到一個半小時。“每個人都討厭通勤。誰愿意花一個半小時在路上？”不同的是，你可以乘坐班車，也可以選擇自己開車。這也導致要么搬到離工作地點更近的郊區，要么仍然住在我最喜歡的舊金山。通勤質量的微小變化將改變數百萬居民的居住選擇。其次，自動駕駛汽車甚至可以縮短通勤時間：這是有爭議的。有人認為，自動駕駛汽車會通過增加每條車道的車輛數量來減少駕駛時間，或者通過車輛之間的交流和互動來提高平均速度。其他人反駁說，這些收益被更便宜、更舒適的交通工具創造的“誘導需求”所抵消。這種情況將如何發展仍不確定，但實際旅行時間的減少將使房屋進一步擴散。

自動駕駛汽車將實現比手動駕駛更高效的交通流。來源：弗里德里希2016第三，自動駕駛汽車將挑戰公共交通：即使是最方便的交通也將受到影響。由于優步已經占據了一定的市場份額，大多數大城市的公共交通已經出現了財務困難，未來無法與舒適、方便、高效的自動駕駛汽車相比。任何地方的“鄰近公共交通”（軌道交通）都被認為是有利于房地產價值的因素，也就是說，由于未來自動駕駛汽車的普及，公共交通將在房價中被削弱甚至忽視。簡而言之，自動駕駛汽車壓縮了距離（通過行駛時間和交通舒適度）。它改變了我們最初的思維方式，改變了主導房地產價值的空間關系。數億美國人將重新考慮他們住在哪里，需要去哪里，以及他們之間的距離。企業和雇主也會根據新技術的出現做出同樣的反應。的……

當然，這些變化將對房地產的價值產生巨大影響。在下一節中，我們將探討這些影響在哪里以及有多大。模型：自動駕駛汽車對房價的影響因素：距離市中心的距離。

紅點代表60分鐘的通勤時間，藍點代表45分鐘的通宵時間，下午5點離開舊金山市中心。關于這個話題已經有很多討論，但它不是最新的（大多數研究是在1960-2000年進行的），也不是全面的（大部分研究是在一個城市進行的）。借助現代大數據源和分析技術，我們采用了更全面的版本。在這項技術中，我們將一個私人數據庫與過去六個月超過19萬美元的房地產銷售額相結合，該數據庫位于美國13個主要城市的80英里范圍內。我們將其與公共人口普查數據和最先進的交通數據庫相結合進行分析。如今，開車去市中心的時間和房產價值之間有什么關系？這可能有助于我們回答未來它將如何變化。讓我們從一個相對清晰的例子開始：華盛頓特區。

華盛頓特區：距離市中心的車程越短，房價就越貴。在華盛頓，房產價值的巨大差異（61%）可以用房子離市中心有多近來解釋。我們很快就會發現，并非所有城市都是這樣，但在華盛頓也是如此。根據這張圖表（其他變量無法控制），你會得出這樣的結論：如果一個人在華盛頓市中心的實際通勤距離是40分鐘，那么他在使用自動駕駛汽車后會神奇地經歷35分鐘的通勤時間。華盛頓的平均房價為37.6萬美元，根據我們的模型，5分鐘的差異實際上帶來了1.9萬美元的價值（e（5分鐘*0.0098）*376=39.5萬美元-395萬美元-376萬美元=1.9萬美元）。這對房主來說是實實在在的錢，在整個華盛頓地區，巨大的經濟變化正在積累。這對整個DC意味著什么？我們使用的實際模型比上面的單個變量考慮了更多的因素。在我們的完整模型中，我們估計880億美元將轉移到DC。以下是一些最有利可圖的領域：

因素2：在多中心城市通勤。然而，你會問，我們不是每天都去市中心。你是對的。當大多數人通勤到市中心時，我們稱這種城市為“單中心”城市。華盛頓是一個單中心城市。讓我們再舉一個例子：菲尼克斯，這是一個如此“多中心”的城市。人們開車上班，結果表明，城市中心的開車時間與房地產價值之間的關系與DC不同。開車去市中心的時間并不是一個可以解釋菲尼克斯房產價值的可變因素。（R2=6%）

那么，在菲尼克斯這樣的多中心城市，自動駕駛汽車會影響房地產的價值嗎？答案是肯定的，人們上下班的方式仍然會受到影響，即使他們不去市中心。很難建立一個多中心城市的模型，但它的影響力是真實存在的。我們的模型通過考慮市中心以外的多個工作場所來解釋菲尼克斯的多中心性。因此，我們的模型可以解釋菲尼克斯70%的房價差異。我們估計，根據我們為鳳凰城建立的多中心城市模型，由于自動駕駛汽車的普及，鳳凰城將有80億美元的房地產價值轉移。下圖顯示了最有利可圖的領域：

因素3：公共交通：它不再是一個價值驅動因素。從歷史上看，靠近公共交通對房地產價格有著有利的影響。下表顯示了幾個交通項目的影響。APTP進行的另一項研究顯示，0.5英里以內的公共交通造成的價值溢價為42%。

來源：美國全國房地產經紀人協會在未來向自動駕駛汽車轉型的過程中，交通換乘站附近的房地產很可能成為輸家。由于人們使用自動駕駛交通，特別是在軌道交通中，他們的“溢價”會降低（有些人認為……

他們在自動駕駛汽車中的表現會更好，因為他們更有能力適應新技術）。這種溢價可能會在非交通社區發生轉變。總結：大的扁平化，我們會看到最基本的變化將是廣義的價值轉移，從所謂的“便利”（靠近市中心，通勤方便），正向定價，到“不便”（通勤差，遠離市中心），負向定價。隨著時間的推移，兩者之間的差異將趨于平緩和平衡。這種“趨平”的趨勢代表著價值的巨大變化。

但等等，這不是在遙遠的未來嗎？在一個問題上，人們不禁有不同的看法：這樣的改變需要多長時間才能實現？在接下來的幾十年里，我們可能不會看到L5自動駕駛汽車（完全智能化）的大規模普及。但我們不能因此放松警惕，原因有兩個：首先，推動資產價格的是未來預期，而不是當前的現實：資產價值是基于對未來事件的預期。在事件真正發生之前，我們應該看到資產價值的變化。例如，當一個社區剛剛開始宣布一個交通項目尚未實現時，你的鄰居就會改變。這意味著，在自動駕駛汽車真正上路之前，也就是現在，房地產的價值可能會在5-10年內發生變化。第二，半自動駕駛汽車已經誕生：我們能看到遠遠落后的完整L5自動駕駛汽車嗎？今天，我們已經看到了這項技術的雛形。特斯拉的自動駕駛系統（也稱為L2自動駕駛汽車、半自動駕駛汽車）使通勤更加舒適。這項技術很快將應用于普通汽車，一輛完整的自動駕駛汽車需要一段時間才能實現所有的變化。然而，單憑半自動駕駛就可以讓長期駕駛變得愉快，它已經開始改變人們對距離的看法，從而改變人們對財產價值的看法。啟示：動蕩的未來對于房主來說，人們的儲備，如果保留在他們的房屋凈值中，可能不會像他們想象的那樣安全。對于房地產投資者來說，這筆財富相當于埃克森美孚、沃爾瑪和摩根大通的市值總和。對于城市規劃者來說，城市擴張將得到補貼，迫使規劃者考慮經濟增長的局限性和我們的密度價值。城市化的倡導者應該保持警惕。你怎么認為？公眾對自動駕駛汽車的“直接影響”有很多討論：例如，無人駕駛汽車將如何減少交通事故中的死亡人數，如何使乘坐更舒適，或者如何導致更多卡車司機失業。然而，更大的問題在于它的“間接效應”：旅行的改善將使我們重新審視生活方式。讓我們從房地產行業開始。老式汽車（亨利·福特風格）徹底改變了美國建筑的生態環境，將居民從城市轉移到郊區。那么，自動駕駛汽車將對我們的城市和郊區產生什么影響呢？當然它很大。焦點：根據對房地產所有者經濟動蕩的保守估計，自動駕駛汽車將使美國13個主要城市的住宅財產價值增加約1萬億美元。

這一價值將從原來因“交通便利”（如公共交通附近的短途通勤）而溢價的房產轉移到因各種“交通不便”（如遠離市中心的長途通勤）而導致當前價格貶值的房產。一萬億美元聽起來很神奇，但請記住，房地產市場是巨大的：Zillow估計，美國房屋的價值已經達到了夸大的29.6萬億美元。在這13個城市中，自動駕駛汽車帶來的轉型將占住宅物業價值的2%至13%。下圖按百分比顯示了哪些城市將受到最嚴重的影響。

讓我們試著期待這1萬億美元，它將超過埃克森美孚、沃爾瑪和摩根大通的總市值。在這種轉變中，將會創造更多的財富（也許還會造成一些損失）。你為什么說自動駕駛汽車會讓我們重新選擇居住地？讓我們來討論一下自動駕駛汽車帶來的三個簡單后果：首先，自動駕駛汽車……

讓通勤更愉快，讓人們愿意住在更遠的地方：在40分鐘的通勤時間里，你寧愿看電視、打個盹或回復電子郵件來完成工作，還是雙手緊握方向盤看車流？我過去在Facebook工作，每天我都會乘坐一輛配備WiFi的“技術巴士”從舊金山前往Menlo Park的總部。這次旅行花了一到一個半小時。“每個人都討厭通勤。誰愿意花一個半小時在路上？”不同的是，你可以乘坐班車，也可以選擇自己開車。這也導致要么搬到離工作地點更近的郊區，要么仍然住在我最喜歡的舊金山。通勤質量的微小變化將改變數百萬居民的居住選擇。其次，自動駕駛汽車甚至可以縮短通勤時間：這是有爭議的。有人認為，自動駕駛汽車會通過增加每條車道的車輛數量來減少駕駛時間，或者通過車輛之間的交流和互動來提高平均速度。其他人反駁說，這些收益被更便宜、更舒適的交通工具創造的“誘導需求”所抵消。這種情況將如何發展仍不確定，但實際旅行時間的減少將使房屋進一步擴散。

自動駕駛汽車將實現比手動駕駛更高效的交通流。來源：弗里德里希2016第三，自動駕駛汽車將挑戰公共交通：即使是最方便的交通也將受到影響。由于優步已經占據了一定的市場份額，大多數大城市的公共交通已經出現了財務困難，未來無法與舒適、方便、高效的自動駕駛汽車相比。任何地方的“鄰近公共交通”（軌道交通）都被認為是有利于房地產價值的因素，也就是說，由于未來自動駕駛汽車的普及，公共交通將在房價中被削弱甚至忽視。簡而言之，自動駕駛汽車壓縮了距離（通過行駛時間和交通舒適度）。它改變了我們最初的思維方式，改變了主導房地產價值的空間關系。數億美國人將重新考慮他們住在哪里，需要去哪里，以及他們之間的距離。企業和雇主也會根據新技術的出現做出同樣的反應。當然，這些變化將對房地產的價值產生巨大影響。在下一節中，我們將探討這些影響在哪里以及有多大。模型：自動駕駛汽車對房價的影響因素：距離市中心的距離。

紅點代表60分鐘的通勤時間，藍點代表45分鐘的通宵時間，下午5點離開舊金山市中心。關于這個話題已經有很多討論，但它不是最新的（大多數研究是在1960-2000年進行的），也不是全面的（大部分研究是在一個城市進行的）。借助現代大數據源和分析技術，我們采用了更全面的版本。在這項技術中，我們將一個私人數據庫與過去六個月超過19萬美元的房地產銷售額相結合，該數據庫位于美國13個主要城市的80英里范圍內。我們將其與公共人口普查數據和最先進的交通數據庫相結合進行分析。如今，開車去市中心的時間和房產價值之間有什么關系？這可能有助于我們回答未來它將如何變化。讓我們從一個相對清晰的例子開始：華盛頓特區。

華盛頓特區：距離市中心的車程越短，房價就越貴。在華盛頓，房產價值的巨大差異（61%）可以用房子離市中心有多近來解釋。我們很快就會發現，并非所有城市都是這樣，但在華盛頓也是如此。根據這張圖表（其他變量無法控制），你會得出這樣的結論：如果一個人在華盛頓市中心的實際通勤距離是40分鐘，那么他在使用自動駕駛汽車后會神奇地經歷35分鐘的通勤時間。華盛頓的平均房價為37.6萬美元，根據我們的模型，5分鐘的差異實際上帶來了1.9萬美元的價值（e（5分鐘*0.0098）*376=39.5萬美元-395萬美元-376萬美元=1.9萬美元）。這對房主來說是真正的錢，在整個華盛頓地區，巨大的經濟變化……

正在積累。這對整個DC意味著什么？我們使用的實際模型比上面的單個變量考慮了更多的因素。在我們的完整模型中，我們估計880億美元將轉移到DC。以下是一些最有利可圖的領域：

因素2：在多中心城市通勤。然而，你會問，我們不是每天都去市中心。你是對的。當大多數人通勤到市中心時，我們稱這種城市為“單中心”城市。華盛頓是一個單中心城市。讓我們再舉一個例子：菲尼克斯，這是一個如此“多中心”的城市。人們開車上班，結果表明，城市中心的開車時間與房地產價值之間的關系與DC不同。開車去市中心的時間并不是一個可以解釋菲尼克斯房產價值的可變因素。（R2=6%）

那么，在菲尼克斯這樣的多中心城市，自動駕駛汽車會影響房地產的價值嗎？答案是肯定的，人們上下班的方式仍然會受到影響，即使他們不去市中心。很難建立一個多中心城市的模型，但它的影響力是真實存在的。我們的模型通過考慮市中心以外的多個工作場所來解釋菲尼克斯的多中心性。因此，我們的模型可以解釋菲尼克斯70%的房價差異。我們估計，根據我們為鳳凰城建立的多中心城市模型，由于自動駕駛汽車的普及，鳳凰城將有80億美元的房地產價值轉移。下圖顯示了最有利可圖的領域：

因素3：公共交通：它不再是一個價值驅動因素。從歷史上看，靠近公共交通對房地產價格有著有利的影響。下表顯示了幾個交通項目的影響。APTP進行的另一項研究顯示，0.5英里以內的公共交通造成的價值溢價為42%。

來源：美國全國房地產經紀人協會在未來向自動駕駛汽車轉型的過程中，交通換乘站附近的房地產很可能成為輸家。由于人們使用自動駕駛交通，特別是在軌道交通中，他們的“溢價”將降低（一些人認為他們在自動駕駛汽車中會表現更好，因為他們更有能力適應新技術）。這種溢價可能會在非交通社區發生轉變。總結：大的扁平化，我們會看到最基本的變化將是廣義的價值轉移，從所謂的“便利”（靠近市中心，通勤方便），正向定價，到“不便”（通勤差，遠離市中心），負向定價。隨著時間的推移，兩者之間的差異將趨于平緩和平衡。這種“趨平”的趨勢代表著價值的巨大變化。

但等等，這不是在遙遠的未來嗎？在一個問題上，人們不禁有不同的看法：這樣的改變需要多長時間才能實現？在接下來的幾十年里，我們可能不會看到L5自動駕駛汽車（完全智能化）的大規模普及。但我們不能因此放松警惕，原因有兩個：首先，推動資產價格的是未來預期，而不是當前的現實：資產價值是基于對未來事件的預期。在事件真正發生之前，我們應該看到資產價值的變化。例如，當一個社區剛剛開始宣布一個交通項目尚未實現時，你的鄰居就會改變。這意味著，在自動駕駛汽車真正上路之前，也就是現在，房地產的價值可能會在5-10年內發生變化。第二，半自動駕駛汽車已經誕生：我們能看到遠遠落后的完整L5自動駕駛汽車嗎？今天，我們已經看到了這項技術的雛形。特斯拉的自動駕駛系統（也稱為L2自動駕駛汽車、半自動駕駛汽車）使通勤更加舒適。這項技術很快將應用于普通汽車，一輛完整的自動駕駛汽車需要一段時間才能實現所有的變化。然而，單憑半自動駕駛就可以讓長期駕駛變得愉快，它已經開始改變人們對距離的看法，從而改變人們對財產價值的看法。啟示錄：動蕩的未來對于房主來說……

s、 人們的儲備，如果保留在他們的房屋凈值中，可能并不像他們想象的那樣安全。對于房地產投資者來說，這筆財富相當于埃克森美孚、沃爾瑪和摩根大通的市值總和。對于城市規劃者來說，城市擴張將得到補貼，迫使規劃者考慮經濟增長的局限性和我們的密度價值。城市化的倡導者應該保持警惕。你怎么認為？

標簽：摩根大眾福特發現特斯拉

汽車資訊熱門資訊