"造車者"恒大:地產與汽車的現金流平衡術

和掌門人許家印的風格一樣，中國恒大的業績曲線也有起伏。2017年轉效益模式后，恒大連續兩年凈利潤實現驚人增長，隨后在2019年上半年迅速下滑。8月28日，恒大公布中期業績，上半年凈利潤較去年同期下滑近一半。不過恒大方面表示，這與去年同期基數較高有關。同時，恒大上半年銷售額錄得負增長，預示未來營收和凈利潤增長將進入放緩區間。在這種背景下，恒大依然投入巨資發展新能源汽車。主要“造車”平臺恒大健康上半年營收大漲，但賬面虧損近20億。恒大正在加緊打造自己的新能源汽車。8月28日，恒大自主汽車品牌“恒馳”亮相，量產可能在明年上半年。和所有主流地產商一樣，恒大也面臨著主營地產業務放緩，新業務難以盈利的悖論。要解決這個問題，最關鍵的還是充裕的現金流；3億多平米土儲，5萬億貨值，是恒大未來的最大砝碼。許家印那天沒有出現在演出會上。總裁夏海鈞發表長篇演講和獨白，詳細解讀了恒大的凈利潤增長、地產銷售“大餅”和行業并購、恒大的萬億空間。凈利潤回報財報顯示，上半年恒大依然保持領先，銷售額2818億元，僅次于碧桂園和萬科。凈利潤270億居行業第一；股東應占利潤149億，僅次于中海地產。但凈利潤增速明顯放緩，凈利潤、核心業務利潤、股東應占利潤均同比下降50%左右。相比之下，2017年年中和2018年年中，恒大的凈利潤分別增長了224.5%和129.3%。恒大方面表示，上半年凈利潤增速下滑是由于恒大在兩年前提前償還了全部永續債，釋放了200億元凈利潤，使得2018年上半年凈利潤達到530.3億元的高位，現在回落是正常的。“可以說前兩年凈利潤增速太高，現在恢復正常了。”上半年結算收入也有所下降。上半年實現營業收入2269.8億元，同比下降24.40%；結算收入減少也影響凈利潤增速。此外，從2018年下半年開始，恒大的銷售增速開始放緩。其2018年合同銷售額5513億元，銷售面積5243.5萬平方米，同比分別增長10%和4.25%。較2017年34.2%的銷售金額下降了24.2個百分點，較12.6%的銷售面積下降了8.35個百分點。今年上半年，恒大銷售額和銷售面積均出現負增長。銷售金額為2818.1億元，較2018年上半年的3042億元下降7.36%。合同銷售面積2620萬平方米，比去年上半年的2906萬平方米下降9.84%。許多業內人士指出，房地產行業的天花板已經出現。事實上，上半年房地產行業整體銷售增速已經明顯回落。據柯睿統計，2018年銷售額過千億的30家房企中，對比去年的增長，平均增速超過50%的，今年上半年沒有一家實現50%的增速，大部分在10%左右，或者不到10%。銷售和結算之間有一年半到兩年的時間間隔。銷售放緩，意味著恒大未來的凈利潤釋放也將放緩。“房地產行業銷售的高增長是不可持續的，未來房企很難實現凈利潤的高增長，凈利潤增速將回歸常態”，深圳某知名開發商表示。由于政策收緊房地產消費融資，預計下半年房企銷售將繼續承壓。近日，恒大已提前打響“金九銀十”的“促銷戰”，并于8月20日推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的促銷活動，可能壓縮未來凈利潤增長空間。不斷“輸血”新能源汽車只是房地產行業的一只大象，恒大并不滿足。在壓力越來越大的情況下，恒大依然頻繁輸血新業務，其中最大的一項就是新能源汽車。截至2019年7月，恒大已向新能源汽車產業鏈各公司投資超過300億元，在廣州、沈陽、天津等地設廠，計劃總投資超過1000億元。目前恒大新能源汽車的主要業務平臺是恒大健康。2008年上市的恒大健康，按下了許家印對未來新能源汽車和健康產業的希望。2019年中報，恒大健康交出了一份不太樂觀的答卷。半年報顯示，恒大健康上半年營業收入26.48億元，同比增長132.1%，毛利6.11億，同比增長10.9%。營業收入的大幅增長主要來自健康管理收入。由于業務的增加，恒大健康旗艦產品恒大健康谷的營收從2018年同期的11.38億元上升至23.55億元，增幅達106.90%。目前，恒大健康已布局16個恒大健康谷，未來三年計劃布局50個以上。預計2021年開業。與大幅增長的營收不同，恒大2019年上半年健康凈利潤虧損19.84億元，2018年凈虧損約14億元，顯示虧損繼續擴大。2017年，恒大健康凈利潤仍為正，為3億元。這與恒大健康進軍新能源行業密切相關。超百億的巨額投資，新能源汽車產業僅上半年就帶來2.84億元。分析人士認為，新能源汽車是資金密集型產業，至少需要數百億資金作為支撐，短期內難以實現盈利。要實現主營業務和新業務的平衡，凈負債率是一個關鍵指標。中報顯示，恒大中期凈負債率略有下降，仍處于行業高位。恒大今年繼續發新債還舊債。融資形式多種多樣，包括……債券、信托項目、質押股份、資產證券化等等。5月24日深交所披露文件顯示，恒大發行110億元公司債，6月在上交所發行200億元公司債。截至今年4月，共發行56億美元債務，約合人民幣384.9億元。平均利率在8.6%左右。此外，恒大還在多家信托機構設立了信托項目。包括但不限于中信信托、山東國際信托、AVIC信托、愛建信托和大業信托。標普認為，恒大頻繁發債會阻礙其降杠桿的努力。因此，重組深房，降低杠桿率就顯得尤為重要。根據當初的戰略投資協議，如果恒大未能在2020年1月31日前重組上市，就要贖回近700億元的股權。現在離承諾的節點只剩5個月了。當被問及回歸A的進展時，夏海鈞樂觀地表示“目前進展順利”。同一天，作為競標項目之一，深控股副總裁兼首席運營官朱國強表示，目前不存在阻止恒大重組深房的重大因素，恒大和深房一直與中國證監會保持密切溝通。在不拿地、“現金為王”大舉投資新能源汽車的同時，許家印也停止了其他投資。在3月份的業績會上，他透露新能源汽車是恒大投資的最后一個大產業，未來五年不會投資其他大產業。和萬科一樣，恒大也在回歸“基本盤”，加快銷售和回籠現金，以維持主營業務和新業務的現金流平衡。上半年，恒大的凈負債率略有下降，現金余額為2880億，覆蓋短期債務超過一倍。夏海鈞表示，在行業調整周期中，“現金為王”。恒大的土地儲備達到了驚人的數量級。中報數據顯示，截至2019年6月30日，集團土地儲備項目864個，規劃總建筑面積3.19億平方米，平均樓面價僅為1639元/平方米，未納入土地儲備的舊改項目建筑面積高達7012萬平方米。2019年上半年，恒大共收購土地儲備79宗，新收購土地儲備建筑面積4449萬平方米。夏海鈞透露，恒大上半年40%的新項目來自并購。“恒大擁有中國開發商中最大的土地儲備，這是一筆巨大的財富。”夏海鈞表示，總可售價值可能約為5萬億美元。這些巨大且低成本的土地儲備將持續為恒大提供現金流、收入和利潤。這也是支撐恒大拓展新業務的力量。未來似乎屬于這些巨頭。“中國房地產市場的‘餡餅’已經擺好了，大約有15萬億。未來的市場空間不是增量房地產市場不斷擴大帶來的，而是中小企業消亡，大企業擴張帶來的。”夏海鈞說。2006年，中國十大房地產開發商約占4.7%的市場份額。截至2018年底，前十大房地產商占比26%，其中前三大巨頭占比12.6%。夏海鈞認為，今年集中度將繼續上升，或將達到15%-16%。五年后，中國前十大地產商大概會占到銷售額的40%；前三大地產商約占20%，即3萬億元。屆時，國內龍頭企業要想在排名前三中露臉，銷售規模將在1萬億左右。目前銷售額達6000億元的恒大，志在拿下萬億市場。未來還很遙遠。面對復雜的融資和市場環境，恒大和融創均提出不拿地。"我們將逐步減少在土地收購方面的投資."夏海鈞表示，恒大不會拿地王，也不會推高地價，而是會繼續通過并購和舊改獲取資源。和掌門人許家印的風格一樣，中國恒大的業績曲線也有起伏。2017年轉效益模式后，恒大連續兩年凈利潤實現驚人增長，隨后在2019年上半年迅速下滑。8月28日，恒大公布中期業績，上半年凈利潤較去年同期下滑近一半。不過恒大方面表示，這與去年同期基數較高有關。同時，恒大上半年銷售額錄得負增長，預示未來營收和凈利潤增長將進入放緩區間。在這種背景下，恒大依然投入巨資發展新能源汽車。主要“造車”平臺恒大健康上半年營收大漲，但賬面虧損近20億。恒大正在加緊打造自己的新能源汽車。8月28日，恒大自主汽車品牌“恒馳”亮相，量產可能在明年上半年。和所有主流地產商一樣，恒大也面臨著主營地產業務放緩，新業務難以盈利的悖論。要解決這個問題，最關鍵的還是充裕的現金流；3億多平米土儲，5萬億貨值，是恒大未來的最大砝碼。許家印那天沒有出現在演出會上。總裁夏海鈞發表長篇演講和獨白，詳細解讀了恒大的凈利潤增長、地產銷售“大餅”和行業并購、恒大的萬億空間。凈利潤回報財報顯示，上半年恒大依然保持領先，銷售額2818億元，僅次于碧桂園和萬科。凈利潤270億居行業第一；股東應占利潤149億，僅次于中海地產。但凈利潤增速明顯放緩，凈利潤、核心業務利潤、股東應占利潤均同比下降50%左右。相比之下，2017年年中和2018年年中，恒大的凈利潤分別增長了224.5%和129.3%。恒大方面表示，上半年凈利潤增速下滑是由于恒大在兩年前提前償還了全部永續債，釋放了200億元凈利潤，使得2018年上半年凈利潤達到530.3億元的高位，現在回落是正常的。“可以說前兩年凈利潤增速太高，現在恢復正常了。”上半年結算收入也有所下降。上半年實現營業收入2269.8億元，同比下降24.40%；結算收入減少也影響凈利潤增速。此外，從2018年下半年開始，恒大的銷售增速開始放緩。其2018年合同銷售額5513億元，銷售面積5243.5萬平方米，同比分別增長10%和4.25%。較2017年34.2%的銷售金額下降了24.2個百分點，較12.6%的銷售面積下降了8.35個百分點。今年上半年，恒大銷售額和銷售面積均出現負增長。銷售金額為2818.1億元，較2018年上半年的3042億元下降7.36%。合同銷售面積2620萬平方米，比去年上半年的2906萬平方米下降9.84%。許多業內人士指出，房地產行業的天花板已經出現。事實上，上半年房地產行業整體銷售增速已經明顯回落。據柯睿統計，2018年銷售額過千億的30家房企中，對比去年的增長，平均增速超過50%的，今年上半年沒有一家實現50%的增速，大部分在10%左右，或者不到10%。銷售和結算之間有一年半到兩年的時間間隔。銷售放緩，意味著恒大未來的凈利潤釋放也將放緩。“房地產行業銷售的高增長是不可持續的，未來房企很難實現凈利潤的高增長，凈利潤增速將回歸常態”，深圳某知名開發商表示。由于政策收緊房地產消費融資，預計下半年房企銷售將繼續承壓。近日，恒大已提前打響“金九銀十”的“促銷戰”，并于8月20日推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的促銷活動，可能壓縮未來凈利潤增長空間。不斷“輸血”新能源汽車只是房地產行業的一只大象，恒大并不滿足。在壓力越來越大的情況下，恒大依然頻繁輸血新業務，其中最大的一項就是新能源汽車。截至2019年7月，恒大已向新能源汽車產業鏈各公司投資超過300億元，在廣州、沈陽、天津等地設廠，計劃總投資超過1000億元。目前恒大新能源汽車的主要業務平臺是恒大健康。2008年上市的恒大健康，按下了許家印對未來新能源汽車和健康產業的希望。2019年中報，恒大健康交出了一份不太樂觀的答卷。半年報顯示，恒大健康上半年營業收入26.48億元，同比增長132.1%，毛利6.11億，同比增長10.9%。營業收入的大幅增長主要來自健康管理收入。由于業務的增加，恒大健康旗艦產品恒大健康谷的營收從2018年同期的11.38億元上升至23.55億元，增幅達106.90%。目前，恒大健康已布局16個恒大健康谷，未來三年計劃布局50個以上。預計2021年開業。與大幅增長的營收不同，恒大2019年上半年健康凈利潤虧損19.84億元，2018年凈虧損約14億元，顯示虧損繼續擴大。2017年，恒大健康凈利潤仍為正，為3億元。這與恒大健康進軍新能源行業密切相關。超百億的巨額投資，新能源汽車產業僅上半年就帶來2.84億元。分析人士認為，新能源汽車是資金密集型產業，至少需要數百億資金作為支撐，短期內難以實現盈利。要實現主營業務和新業務的平衡，凈負債率是一個關鍵指標。中報顯示，恒大中期凈負債率略有下降，仍處于行業高位。恒大今年繼續發新債還舊債。融資形式多種多樣，包括……債券、信托項目、質押股份、資產證券化等等。5月24日深交所披露文件顯示，恒大發行110億元公司債，6月在上交所發行200億元公司債。截至今年4月，共發行56億美元債務，約合人民幣384.9億元。平均利率在8.6%左右。此外，恒大還在多家信托機構設立了信托項目。包括但不限于中信信托、山東國際信托、AVIC信托、愛建信托和大業信托。標普認為，恒大頻繁發債會阻礙其降杠桿的努力。因此，重組深房，降低杠桿率就顯得尤為重要。根據當初的戰略投資協議，如果恒大未能在2020年1月31日前重組上市，就要贖回近700億元的股權。現在離承諾的節點只剩5個月了。當被問及回歸A的進展時，夏海鈞樂觀地表示“目前進展順利”。同一天，作為競標項目之一，深控股副總裁兼首席運營官朱國強表示，目前不存在阻止恒大重組深房的重大因素，恒大和深房一直與中國證監會保持密切溝通。在不拿地、“現金為王”大舉投資新能源汽車的同時，許家印也停止了其他投資。在3月份的業績會上，他透露新能源汽車是恒大投資的最后一個大產業，未來五年不會投資其他大產業。和萬科一樣，恒大也在回歸“基本盤”，加快銷售和回籠現金，以維持主營業務和新業務的現金流平衡。上半年，恒大的凈負債率略有下降，現金余額為2880億，覆蓋短期債務超過一倍。夏海鈞表示，在行業調整周期中，“現金為王”。恒大的土地儲備達到了驚人的數量級。中報數據顯示，截至2019年6月30日，集團土地儲備項目864個，規劃總建筑面積3.19億平方米，平均樓面價僅為1639元/平方米，未納入土地儲備的舊改項目建筑面積高達7012萬平方米。2019年上半年，恒大共收購土地儲備79宗，新收購土地儲備建筑面積4449萬平方米。夏海鈞透露，恒大上半年40%的新項目來自并購。“恒大擁有中國開發商中最大的土地儲備，這是一筆巨大的財富。”夏海鈞表示，總可售價值可能約為5萬億美元。這些巨大且低成本的土地儲備將持續為恒大提供現金流、收入和利潤。這也是支撐恒大拓展新業務的力量。未來似乎屬于這些巨頭。“中國房地產市場的‘餡餅’已經擺好了，大約有15萬億。未來的市場空間不是增量房地產市場不斷擴大帶來的，而是中小企業消亡，大企業擴張帶來的。”夏海鈞說。2006年，中國十大房地產開發商約占4.7%的市場份額。截至2018年底，前十大房地產商占比26%，其中前三大巨頭占比12.6%。夏海鈞認為，今年集中度將繼續上升，或將達到15%-16%。五年后，中國前十大地產商大概會占到銷售額的40%；前三大地產商約占20%，即3萬億元。屆時，國內龍頭企業要想在排名前三中露臉，銷售規模將在1萬億左右。目前銷售額達6000億元的恒大，志在拿下萬億市場。未來還很遙遠。面對復雜的融資和市場環境，恒大和融創均提出不拿地。"我們將逐步減少在土地收購方面的投資."夏海鈞表示，恒大不會拿地王，也不會推高地價，而是會繼續通過并購和舊改獲取資源。

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